Als huurder heeft u rechten en plichten. Lees hier welke regels u als huurder van een woning beschermen en aan welke regels u zelf moet voldoen.
Huurt u een woning als hoofdverblijf, dan valt de huurovereenkomst onder de Huurwoningwet. De bepalingen van deze wet zijn dwingend. Dit betekent dat de huurovereenkomst deze bepalingen moet volgen.
Huurprijscertificaten, EPC en onderhoud
Al voordat u het huurcontract tekent, heeft u als huurder recht op informatie. Wie een woning te huur aanbiedt, moet immers:
- geef de huur en gemeenschappelijke kosten aan,
- een energie-efficiëntiecertificaat (EPC) overleggen,
- Overleggen onderhoudsattesten CV, CV ketel, schoorsteen e.d.
Indien uw huurcontract vereist dat u als huurder periodiek bepaalde attesten overlegt, kunt u bij aanvang van uw huurcontract de meest recente attesten opvragen.
geschreven overeenkomst
Alle huurovereenkomsten moeten schriftelijk worden vastgelegd. Het contract bevat alle gegevens van de verhuurder en de huurder en beschrijft in het kort het gehuurde goed. Niet alleen de gehuurde ruimtes, maar ook de tuin, het tuinhuisje, de garage en de berging. Er moeten ook juridische bijlagen bij het contract zijn. Modelcontracten zijn te vinden opwww.huurdersbond.be.
In goede staat bij aanvang van het huurcontract
Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft de huurder recht op een goed onderhouden woning. Dit betekent dat de verhuurder noodzakelijke reparatie- en onderhoudswerkzaamheden uitvoert voordat de huurder de woning betrekt. Alleen veilige, gezonde en bewoonbare exemplaren kunnen worden gehuurd.
recht op inventaris
De verplichte inventaris wordt gedaan als de woning leeg staat, of tijdens de eerste maand van bewoning. De beschrijving van de woning is gebaseerd op de tegenstrijdigheid en is uitgebreid en gedetailleerd. Huurder en verhuurder kunnen dit samen doen of een onafhankelijke specialist aanstellen. Beide partijen betalen dan de helft van hun honorarium.
Bij het einde van de huurovereenkomst wordt de staat van het onroerend goed vergeleken met die beschreven in de objectbeschrijving. Het is belangrijk dat beide partijen alle schade gedetailleerd opnemen in de woningbeschrijving. De huurder moet de woning immers in dezelfde staat teruggeven aan het einde van het contract.
Als u gebreken in de inventaris aantreft, kunt u dit het beste per aangetekende brief aan de eigenaar melden. Het verzoekt ook om gebreken binnen een redelijke termijn te verhelpen.
Huurder betaalt huurwaarborg
Een huurwaarborg is niet wettelijk verplicht, maar wordt meestal wel opgenomen in een huurovereenkomst. De wet biedt twee mogelijkheden:
- Maximaal twee maanden huur, op een geblokkeerde rekening, op naam van de huurder.
- Maximale huur van drie maanden, gegarandeerd door de bank, al dan niet via een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Gedurende de huurperiode, maar voor een periode van maximaal drie jaar, betaalt de huurder maandelijks de borg aan de bank.
Maandelijkse huur
Uiteraard dient de huurder de huur elke maand op tijd te betalen. Sluit de huurovereenkomst uiterlijk met de huurder af op het moment dat hij de huur betaalt. U kunt met de eigenaar onderhandelen over de datum die past bij uw persoonlijke situatie.
Voldoende meubels en huishoudelijke artikelen.
De huurder is verplicht voldoende meubels en huishoudelijke artikelen in de woning te plaatsen. Dit geeft de verhuurder iets om beslag op te leggen als de huurder de huur niet betaalt.
Verplichting om gebreken te melden
Als je bepaalde gebreken constateert, meld dit dan zo snel mogelijk bij je verhuurder, bij voorkeur schriftelijk. Wat de eigenaar niet weet, kan hij immers ook niet oplossen.
werken toestaan
Als huurder ben je verplicht dringende werken toe te staan. Dit zijn klussen om problemen te herstellen die anders nog meer schade zouden aanrichten. Voor niet-spoedeisende werkzaamheden moet de eigenaar uw toestemming vragen. Denk bijvoorbeeld aan het vervangen van het toilet terwijl je daar niet om hebt gevraagd. Dit is immers een aantasting van het ongestoord huurgenot van de huurder.
Herstel van verborgen gebreken
Als er tijdens de huur verborgen gebreken ontstaan, dient de verhuurder deze op te lossen. Een verborgen storing is bijvoorbeeld dat de zekering er telkens uit springt als je de wasmachine aanzet.
De huurder onderhoudt het pand in goede staat.
Als huurder bent u verplicht de woning in goede staat te houden. Daarom moet u zelf schoonmaken, verwarmen, ventileren en kleine onderhoudswerkzaamheden uitvoeren. Bijvoorbeeld een lekkende kraan repareren of een gloeilamp vervangen. Laat de verwarmingstoestellen jaarlijks (stookolie) of tweejaarlijks (aardgas) controleren door een erkend technicus. Een lijst met erkende technici vindt u op www.vea.be.
Communiceer samenleven met de eigenaar
Als u alleen woont en voor de wet bent getrouwd of samen bent gaan wonen, kunt u dit het beste schriftelijk aan uw huisbaas vertellen. Uw huisbaas kan u niet verbieden samen te wonen of te trouwen. Ook kan zij hiervoor geen huurverhoging opleggen. Onderverhuur is niet toegestaan zonder toestemming van de eigenaar. Onderverhuur is vaak in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften.
Schade aan huurwoningen
Bij schade aan het gehuurde wordt aangenomen dat de huurder verantwoordelijk is. Huurdersverantwoordelijkheid heet dat. Als huurder ben je ook verantwoordelijk voor eventuele schade aan de woning veroorzaakt door je kinderen, schoonmakers, bezoekers etc.
Als u kunt aantonen dat u geen fout heeft gemaakt, bent u niet aansprakelijk. Dit kan bijvoorbeeld met:
- een geval van overmacht (bijvoorbeeld blikseminslag),
- een fout van een derde partij (bijvoorbeeld diefstal door een derde partij),
- slechte staat van een woning (bijvoorbeeld kortsluiting),
- schade uitsluitend door slijtage, ouderdom of overmacht.
U kunt zich tegen deze huurdersaansprakelijkheid verzekeren met eenbrand verzekering. Een brandverzekering is niet wettelijk verplicht, maar kan wel een voorwaarde zijn van een huurovereenkomst. Bijna 90% van de huurders heeft een opstalverzekering.
Alleen plotselinge en onvoorziene schade.
Een brandverzekering dekt alleen plotselinge en onvoorziene schade in een aantal welomschreven situaties, zoals waterschade door een overlopend bad of douche, een ruitbreuk van uw kind tijdens het spelen of schade door een frituurpan die in brand vliegt. Bij het bespreken van uw aansprakelijkheid met de verhuurder kunt u zich laten adviseren door uw makelaar.
Slijtageschade valt daarom niet onder de brandverzekering. Geen verfspetters op de vloerbedekking, een gedraaide knop op de oven, losse stijlen, een kapot marmeren aanrechtblad in de keuken…
inhoud schade
Een brandverzekering dekt ook schade aan de inboedel van uw huurwoning, maar ook aan uw eigen meubels, kleding en televisies. Ook hier moet de oorzaak plotseling en onvoorzien zijn, bijvoorbeeld door blikseminslag, kortsluiting, een lekkende stookolieleiding of een gescheurde afvoerleiding.
historische afstand
Soms stellen verhuurders een huurovereenkomst voor met een "vrijstelling van beroep". Dit betekent dat de brandverzekering van de eigenaar alle schade aan het gebouw zelf dekt. Zij hebben dus geen verhaal op u als huurder, ook niet als u aansprakelijk bent. Maar ook met de 'beroepsvrijstelling' kunt u beter uw eigen brandverzekering afsluiten. Dit om de inboedel van uw woning te beschermen en uw aansprakelijkheid jegens derden te waarborgen. Bijvoorbeeld als een brand veroorzaakt door uw persoonlijke bezittingen schade veroorzaakt aan de buren.
Onveranderlijk recht op eigendom
Tijdens de huurperiode mag de verhuurder geen werken uitvoeren die het uiterlijk en de vorm van de woning wijzigen. U mag bijvoorbeeld de garage niet slopen of zonnepanelen plaatsen zonder uw goedkeuring.
huur aanpassing
De huur kan jaarlijks worden geïndexeerd, tenzij anders bepaald in de huurovereenkomst. Huurherziening is elke drie jaar mogelijk. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen een huurherziening aanvragen, maar alleen tussen de negende en zesde maand voor het einde van elke periode van drie jaar. Komen zij niet tot overeenstemming, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de vrederechter.
Bestemming van het gehuurde
Soms staat in een huurcontract dat je een huis alleen mag gebruiken om in te wonen. Zo mag u gedurende de huurperiode geen dokterspraktijk openen in de huurwoning als deze uitsluitend bestemd is voor de hoofdverblijfplaats.
recht op privacy
Zonder uw toestemming mag de verhuurder de huurwoning niet betreden. De verhuurder heeft het recht om eenmaal per jaar de huurwoning te bezichtigen om te controleren of u goed voor uw woning zorgt. U kunt ook dringende werkzaamheden komen uitvoeren die niet kunnen worden uitgesteld tot het einde van het contract. Hiervoor dient u altijd vooraf een afspraak met u te maken. Tot slot kunt u ook de dagen en tijden van het bezoek met u afstemmen als u de woning wilt verkopen of verhuren. Dit kan natuurlijk alleen als de huurovereenkomst wordt opgezegd.
Beëindig het huurcontract als huurder
Kortlopende huurcontracten, dat wil zeggen maximaal drie jaar, kunnen alleen worden opgezegd vanaf de vervaldatum. Zowel de huurder als de verhuurder dienen een opzegtermijn van drie maanden te respecteren. Een kortlopend contract kan eenmalig verlengd worden. De totale duur kan echter nooit meer dan drie jaar bedragen. Als een kortlopende huurovereenkomst niet voor de einddatum eindigt, wordt deze automatisch omgezet in een huurovereenkomst van negen jaar, waarbij de startdatum de startdatum van de oorspronkelijke huurovereenkomst is.
Bij een huurovereenkomst van negen jaar of langer kan de huurder de huurovereenkomst op elk moment beëindigen met een opzegtermijn van drie maanden.
De vergoeding voor vroegtijdige opzegging is afhankelijk van wanneer de opzegtermijn afloopt en of het contract voor de opzegging is ingeschreven:
- Gedurende het eerste jaar: drie maanden huur
- Gedurende het tweede jaar: twee maanden huur
- Gedurende de drie jaar: één maand huur
- Vanaf het vierde jaar: zonder vergoeding
- Als de verhuurder het huurcontract niet voor u heeft geregistreerd, betekent opzeggen: geen vergoeding
Een huurovereenkomst beëindigen als eigenaar
Bij huurcontracten tot drie jaar is opzegging niet mogelijk. Bij langere huurovereenkomsten is opzegging door verhuurder mogelijk:
- Om de drie jaar, met een opzegtermijn van zes maanden en betaling van een vergoeding gelijk aan negen maanden (in de eerste drie jaar) of zes maanden (aan het einde van het zesde jaar).
- Als de eigenaar zelf of een familielid de woning betrekt, geldt een opzegtermijn van zes maanden. De reden van opzegging moet binnen één jaar na beëindiging en voor een periode van twee jaar worden doorgevoerd.
- Als de verhuurder grote werken laat uitvoeren, met een opzegtermijn van zes maanden en slechts om de drie jaar. De werken moeten aan een reeks voorwaarden voldoen. Ze moeten binnen zes maanden na het einde van de opzegtermijn ingaan en binnen 24 maanden eindigen.
Indien de verhuurder zonder gegronde reden niet tijdig aan zijn beweegredenen voldoet, heeft de huurder recht op achttien maanden huur.
Als een huurcontract van negen jaar niet voor de einddatum wordt opgezegd, loopt het op dezelfde voorwaarden door.
Vraag uw makelaar om advies
Meer informatie over de rechten en plichten van een huurder vind je inwww.huurdersbond.be.
Bron: http://www.vivium.be